五倍杠杆上海则以黄浦江、苏州河为核心

7月底的上海六批次土拍格外热闹，有单价20万+/㎡的徐汇衡复地块加冕“全国新地王”，有绿城以46.33%高溢价竞得的虹口北外滩地块跻身全国单价TOP5，市场热情似乎正被点燃。然而，在同一时间、同一个城市，我们还看到郊区新房的滞销、二手房市场的趋冷的现象，如此“割裂”的上海楼市，让不少购房者捉摸不透。

其实，这只是上海新旧模式转换过程中的一个缩影，一方面上海需要通过不断攀升的地价巩固板块价值重塑的成果，另一方面也需要看清一个现实，未来上海的发展重心正重新回归主城区（或者说“中城地带”内）。

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空间的“割裂”

是三类发展模式的真实写照

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上海过去的城市发展融合了多个国际化城市的规划理念，如今，已逐渐形成核心区“伦敦化”、副中心“东京化”和五大新城“底特律化”的趋势。

上海核心区的“伦敦化”趋势

以2010年世博会为契机，上海开启新一轮的城市规划，借鉴伦敦泰晤士河的成功经验，上海则以黄浦江、苏州河为核心，酝酿并推进“一江一河”计划，如今我们看到的徐汇滨江、浦东前滩就是当时规划的重中之重。

类“伦敦化”的特征支撑上海核心区的新房价格不断被刷新，前两天“偷偷”开盘的翠湖天地六和庭风貌别墅，即使单价突破40万/㎡，仍被“光速”去化。一个有意思的现象是，如今翠湖天地200㎡豪宅能卖到6000万，而一路之隔的重庆北路旧里30㎡老房子只有300万出头，近20倍的价差反映出高净值客群的“资产配置”逻辑。

上海副中心的“东京化”趋势

东京的副都心发展模式，可以说是上海早期发展副中心的参考依据，其核心在于通过多层次的轨交及地面交通路网缩短与核心区的通勤效率，“1.0版”的徐家汇、五角场、花木基本实现了这一目的（真如由于历史原因，暂时未达预期），而在“2035规划”中，2.0版的主城副中心则是大虹桥、川沙、吴淞、莘庄，近期“网红盘”金茂棠前的热销、经历78轮竞价的莘庄“新地王”等现象则是市场对上海新一轮副中心发展的信心体现。

副中心的发展离不开地铁的高效通勤，TOD上盖则是进一步提升站点周边居住价值的关键。如今，将“地铁时间换算房价”的观念正在二手房市场流行，如果小区到地铁站需要走15分钟，卖方会按每多1分钟降价2%的方式砍价。

上海五大新城的“底特律化”趋势

这不是现状，而更多是对上海郊区市场的一种担忧，经历了“一城九镇”的规划搁浅，金山新城的“落榜”，目前上海五大新城各有各的“痛点”需要找到破局方向。

同为汽车城，嘉定安亭或许正在经历与底特律同样的困境，从传统汽车企业到新能源汽车企业，大众、蔚来、理想、哪吒，甚至是产业链上下游企业，都被传出大规模裁员的消息。产业人口是这个独立板块的重要支撑，如今这里的二手房价30%的跌幅已是常态。

在安亭转型过程中，临港是最大的竞争对手，目前临港的新能源汽车产业链愈加成熟，甚至以“临港模式”从零开始培养和孵化本地的中小企业。但临港的最大“硬伤”是与主城区的距离，“晚上遛狗比见人容易”、“便利店全是泡面客户”，人们对其“鬼城、睡城”的称呼同样需要警惕。

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发展的“割裂”

是新旧模式转换的短期阵痛

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被“误解”的上海发展现状

最近五年，上海似乎一直在被超越。

2020年，汽车产量被广州赶超，上海痛失“全国汽车第一城”的宝座；

2024年，进出口额被深圳赶超，上海痛失“全国外贸第一城”的宝座；

2024年，金融业增加值被北京赶超，上海痛失“全国金融第一城”的宝座；

2025年上半年，社零总额被重庆赶超，上海痛失“全国消费第一城”的宝座。

2025年上半年，上海GDP总额达到2.6万亿元，同比增长5.1%；而同期北京GDP总额达到2.5万亿元，同比增长5.5%。两市的GDP总量差距，只有1000多亿了。

工业增加值和固定资产投资的增速差距是关键因素。

首先，北京的工业增加值增速7%，而上海只有5%，千万不要小看这两个点，工业增加值每增加一个点，就可以拉动GDP增长0.2-0.4个百分点。

其次，北京的固定资产投资增速高达14.1%，而上海只有6.2%，这看起来有点“拉胯”。

不过，房地产开发投资倒是表现得“与众不同”，这些年来一直还都保持着高增长，几乎从未出现过负数。而反观其他城市，早已跌得没法看了。

有人说，上海在经济转型上的速度太慢了，没能及时拥抱新质生产力，尤其在新一轮科技浪潮下，上海还在抱着房地产这个“情人”，做着最后的温存。其实，这是对上海发展新模式的“误解”。

上海正在以“现代化人民城市”理念重塑价值高地

城市“内涵式发展”是上海一直钻研和实践的课题。早在2019年，习近平总书记亲临上海考察，在杨浦滨江指出“人民城市人民建、人民城市为人民”。打造人民城市最佳实践地，成为上海做好城市工作的重大战略任务。

近五年来，上海“内涵式发展”的城市建设成果颇丰。

黄浦外滩“第二立面” 通过整体更新规划，消灭围墙，开放街坊内部巷子，使天津路、香港路等小街形成步行环，构筑世界级金融文化中央活动区；

徐汇区东安一、二村作为上海最大单地块一次性征收项目，仅用5天就实现 99.95%的高比例生效，未来将打造为集医疗、创新、文化于一体的高端国际医创城；

浦东唐镇小湾村通过城中村改造，规划为先导产业发展的“新高地”，崛起千亿产业群，实现“科、产、城、人”深度融合发展；

临港新片区落地重大产业项目超100个、投资总额超1000亿元，规模以上工业总产值、全社会固定资产投资总额分别增长 22.5% 和10.3%；

……

正是上海的不断探索与实践，使得城市从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。

7月底召开的中央城市工作会议明确提出“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”目标。会上在提出当前和今后一个时期城市工作的总体要求时，强调以坚持城市内涵式发展为主线。这也正是上海一直坚定实践和探索的发展路线。

对上海这样的自然和土地空间资源优势并不突出、又率先从大规模建设迈向更新改造的超大城市而言，如何在此前低效用地盘活、产业园区调整等工作基础上，进一步深化改革，在更多领域、更大范围实现“提质增效”，考验着改革的决心和智慧，也是实现“内涵式发展”的必由之路。

与此同时，内涵式发展，意味着经济、社会、文化、生态等多个层面的统筹协调，融合发力，最终指向人居体验。这就需要在各方面力求“高能效”“低能耗”，要做到这点，无疑需要城市治理的各领域、全链条树立成本绩效意识，充分考虑各种成本约束。这种成本，既有显性的经济成本，更有无形的制度成本、社会成本。

正是在这个大背景下，上海发布《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》，文件提出，突出规划引领、资源统筹，充分发挥市场主体作用，通过统筹谋划、项目计划、规划制定、实施建设、运营管理五个阶段构建全周期城市更新模式。由此可见，更高质量的城市更新已成为上海发展方式转变的重要路径和推动力，这不是过去追求的高速度扩张，而是更精细化的规划与更人性化的空间协同发展。

首先是共识重构，构建 “全周期公众参与” 机制，将居民圆桌会议制度化，并将改造方案可视化呈现。

以上海虹口瑞康里项目为例，首先组织大量的居民圆桌会议，为居民提供充分参与改造方案讨论的平台。然后通过制作效果图、模型等直观手段，将改造方案可视化，让居民直观了解改造后的实际效果，极大增强居民对改造方案的认同感。这种从 “被动搬迁” 到 “主体共建”的深刻转变，成功将居民从改造的阻力转化为推动改造工作顺利开展的动力，为改造工作的顺利推进奠定坚实基础。

其次是政策优化，设立城市更新特别用地分类，建立动态容积率调节机制。针对城中村改造项目，推行 “产权重构 + 用地混合”政策包，有效破解土地制度的刚性约束。“产权重构”是对碎片化、复杂化的土地产权进行系统性整合，包括集体土地国有化转换、宅基地使用权流转、共有产权确权登记等。目标是破解城中村“小产权房”“违法建筑”等历史遗留问题，消除因产权分散导致的开发阻力。“用地混合”是打破单一用地性质的规划限制，允许居住、商业、产业、公共服务等功能在同一地块混合布局。目标是提升土地价值密度，通过功能复合激发空间活力。

最后通过金融创新、文化增值、科技赋能，为更高质量的城市更新助力。针对资金平衡与可持续发展这一关键难题，金融创新无疑是破局的关键所在。将风貌保护转化为文化资本，通过品牌授权、场景消费等方式，实现历史空间的增值也同样重要，青浦蟠龙天地项目在这方面取得显著成效。通过BIM+CIM技术，构建更新项目全生命周期模型，实现成本收益的动态模拟则已在部分项目推进中率先运用。

当更新实践从单纯的物理空间改造上升至生产关系的深度重构，上海正在以制度创新的果敢勇气打破传统路径依赖，凭借价值重构的卓越智慧平衡多元利益诉求。这场在深水区展开的新旧模式转变，不仅关乎上海未来的城市发展走向，更将为全球特大城市的转型发展贡献极具价值的中国方案。

地价的攀升只是各方认知共识下的必然结果，而更深层次的是上海“内涵式发展”带来价值重塑后的更大“可能性”。