
咱先掰扯个扎心的事儿:现在新出的 “四代房子”,100 平的房实际能用到 110 平,得房率能超 100%;可反观十年前买的老房子,100 平里 30 平都是公摊,实际住起来跟 70 平没差。更让人懵的是,这四代房的单价还比老房子低 —— 武汉硚口的恺德云麓,得房率最高能到 102%,均价才 15500 元 /㎡,而周边 2000 年左右的老小区,公摊 25% 往上,单价反倒要 17000 元 /㎡。
这么一算账就吓人了:老房子实际使用面积单价得 2.4 万 /㎡,四代房才 1.5 万 /㎡,相当于实打实跌了近四成。最近后台全是问的:“房价真崩了?我家房子是不是成废纸了?” 今天咱不绕弯子,把这事说透。
先搞懂这 “四代房” 到底是啥。跟以前的房子比,它最大的猫腻在 “送面积” 上。去年 6 月浙江开始实行计容新规,飘窗只要层高低于 2.2 米就不算面积,阳台计半面积的比例从 7% 提到 9%。到了温州、义乌更夸张,空中花园只要不超过套内面积 20%,直接全不算面积;广州更狠,30% 的阳台都能算半面积,搞得有的楼盘 110 平能变出 150 平的使用面积,得房率飙到 140%。说白了,以前开发商 “偷面积” 怕被罚,现在政策睁一只眼闭一只眼,这才造出了这批 “实诚房子”。
那为啥好房子还卖得更便宜?根子藏在三个地方。
第一是政策给的 “机会”。以前公摊算得死,走廊、设备平台全得掏钱买,开发商靠这个赚得盆满钵满。现在新规把这些 “隐性成本” 砍了,比如宽度小于 1.1 米的檐廊直接不算面积,140 平以上的大户型,设备平台还能多送 2 平。成本降了,开发商才有空间降价。
第二是开发商快 “扛不住” 了。这两年房企日子太难过,2023 年债券违约就超千亿,恒大、融创这些巨头都在降价回款求生。加上三四线城市库存消化周期超 20 个月,有的新盘直降 30% 都卖不动。我认识个武汉开发商,去年拿的地,本来想卖 2 万 /㎡,结果周边竞品全降到 1.5 万,他只能跟着降,不然房子砸手里更亏。
第三是买房的人变精了。2023 年青年失业率都到 21.3% 了,大家收入不稳定,谁还敢乱花钱?加上 “买涨不买跌” 的心理,60% 的人都在推迟买房计划。开发商没办法,只能靠 “高得房率 + 低单价” 吸引眼球,本质就是 “以价换量”。
但这波 “降价潮” 可不是好事,多少家庭资产正在缩水。北京的李建最有发言权,他 2015 年买的核心区老房子,2022 年峰值时能卖 620 万,今年 420 万就出手了,两年跌了 200 万,比他十年工资还多。更惨的是河北燕郊的王涵,2019 年花 1.9 万 /㎡买的二手房,今年 9000 元就卖了,三套房子亏了上百万,现在只能住在燕郊的自住房里还债。
最可怕的是 “分化”—— 不是所有房子都在跌。前滩的海悦华庭,46 平的小户型单价 15.4 万,而 86 平的才 10.3 万;核心区的老房子虽然跌,但比郊区的抗跌多了,比如上海内环老破小还能保持 200 万溢价,而郊区的老房子单价都跌破 8000 了。说白了,跌的都是那些 “虚高” 的、居住体验差的房子,而地段好、得房率高的房子,反而相对稳。
聊到这儿,我得说句实在话:这不是 “泡沫刺破”,而是房地产在 “挤水分”。
以前咱们买房子,买的是 “金融属性”—— 公摊是开发商的利润,学区是政策的溢价,地段是炒房客的筹码。现在新规逼着房子回归 “居住属性”,得房率高了、户型好了,才是真的值。那些喊着 “资产缩水” 的人,大多是把房子当股票炒的投资者。像李建那样 2015 年低价买入的,就算跌了还是赚了 180 万;但 2019 年高位接盘的王涵,就只能认栽。
还有人担心 “四代房是不是陷阱”,比如送的面积会不会没产权?目前看只要符合新规,像广州、温州那些不计容的空中花园,虽然不算产权面积,但使用权是你的,只是物业费可能按建筑面积收,这点得留意。但比起以前花几十万买公摊,还是划算多了。
说到底,这波楼市变化给所有人上了一课:房子从来不是 “稳赚不赔” 的买卖。以前开发商靠公摊 “割韭菜”,炒房客靠涨价 “薅羊毛”,现在市场清醒了,只有真正适合居住的房子,才值得花钱。那些还抱着 “买房暴富” 幻想的人,该醒醒了;而手里握着老破小的家庭,也别太焦虑 —— 核心区的房子有配套撑着,只要居住体验能改善,就还有价值。
未来的楼市,不会是 “全面暴跌”,更可能是 “好房涨价、差房贬值”。你家的房子是赚了还是亏了?评论区聊聊,咱下期接着扒那些房产里的 “隐形套路”。

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