
福州楼市,最疯狂的时间点是在2017年,当时完全处于卖方市场,供不应求。
2017年的楼市,正式销售的新盘不多,很多房企都是捂盘惜售,而这个时候的土拍市场完全刹不住了。
2017年的土拍,只要在福州四城区,哪怕是三环周边的地块,开发商也会不断举牌,楼面价都是2万+。
2018年1月(农历还是2017年)宗地2017-56地块,占地约77.39亩,容积率为2.1;
被外来的头部房企龙湖拿下,总价为22.22亿竞得,楼面价约为 20507 元每平米。
楼市里,有强龙不压地头蛇之说,作为外来房企,首次进入福州,也只能在边缘板块拿地。
他们也承认交了学费,不过实际上那个时候拿地的房企,大多数都没什么利润,即使亏本也很正常。
但是,不得不承认,龙湖在五四北地块的产品确实很用心,我们多次踩盘,尤其在交付后,看到很多细节是很突出的。
PART 1

图片为实地拍摄
龙湖最早设计的五重园林景观,受到很多年轻人的认可,物业水平也属于行业翘楚。
龙湖分为多个系列,很多人觉得天字系(如景粼天著)才是龙湖的高端系列,这个缺乏严谨,不是看到开发商带天字系的就信口开来。
该房企最高端的系列是原著系,在2008 年,首个项目为北京颐和原著,该项目位于颐和园旁,如今已成为京城顶豪之一。
这个项目在现房的时候,我们也多次踩盘,园林景观分布,采光视野,业主娱乐空间都值得称赞,甚至连防盗系数都很高。
2018年12月的时候,龙湖云峰高层原著开盘均价约为2.3万,叠拼别墅开盘均价约为3.5万。
从这组数据就能看出该项目没有利润空间,快销也只能保证少亏一点。
龙湖的节奏踩的挺正常的,这个楼盘在五四北泉头片区确实卖得挺快的。
当初高位拿地的房企,并不是比拼自己能有多少利润空间,而是看自己少亏多少,什么时候卖完。
龙湖云峰原著总共907户,在2021年我们踩盘的时候,就卖得差不多了。
大多数房源,他们能卖到2万左右的均价。
开发商算是成功跑量了,但是留给业主无限的哀伤,因为这个楼盘的房源在加速贬值。
很多细节是很突出的。
PART 2

图片来源于中介聊天信息
在很长一段时间里,龙湖云峰原著被遗忘在楼市的角落了,因为没有新房,二手房买卖也不多。
昨天,突然一个中介朋友发信息给我,说云峰原著的工抵房,还算新房,已经跌破一万了,大概9千多就能卖。
我们第一反应是问几楼,发现不是顶楼,也不是一二楼,属于正常的低楼层吧。
感觉这个楼盘也太狠了吧,人家按照备案价4折多卖房,这个直接按照楼面价4折多卖房。
不知道中海锦江城看到有没有感到一丝丝慰藉。
中介坦诚不是地缘客户,要不然自己买了当改善,毕竟是一个不错的社区。

图片来源于中介
后来,在留意这个项目的时候,又发现了一套法拍房,带精装修的房源,单价居然只要8千多的单价,关键还是装修好的高楼层。
当年还是期房的时候,开车去看过这个项目,因为是轿车,地段被磕了好几次,但是售楼部附近显著的标语:
路通前看眼力,路通后看财力。
现在周边路网四通八达,开车出行确实很方便,谁又能想到,路通后,这里能看到八九千的房源。
即使看二手房市场,这里的房源也只卖到1万左右的单价,根据市场行情,其实还可以小刀的,破万元不是问题。
PART 3

图片为实地拍摄
龙湖,作为民营房企,还能在市场上存活,已经很不容易了,这是为数不多的头部民营房企。
这几年低迷的市场,让很多有创新力的房企倒下,对于购房者来说,是一种变相的损失。
融创的合院产品苏州桃花源(该项目地块是 2009 年 9 月绿城集团以 36 亿高价竞得的。不过,后来绿城资金链断开,融创接手了该项目)未来很难再有了;
一贯坚持新中式园林景观的泰禾,如今几乎消失在楼市的江湖了,偶尔有新闻也是负面居多。
开创了五重园林景观的龙湖,也变得异常保守了。
在云峰原著这个产品上,真的能感受到龙湖的高端系列,比如恰到好处的防盗设施:
当时看着围墙外的美景,想拍几张照片,不小心触及铁丝网,感到手上一阵麻,但又构不成对身体的伤害,这样可以防止外人进入。
再说一下叠拼产品,龙湖应该是最早的中叠产品有地下室和门前院子的,或许装修费用很高,但空间利用率优于那个时代其他叠拼。
龙湖的高端产品,就这么几年的时间,价值大幅度下降,现在二手房的挂牌价确实也只是楼面价的一半,关键是大幅度降价,对这个楼盘感兴趣的也不多。
首次进入福州的龙湖,在市调方面显得非常拙劣,但是在营销端,确实是过人之处,在楼市尚有余温的时候,就基本售罄了。
结语
现在对于楼市持悲观态度的人很多,不是没有首付的存款,也不是没有月供的能力,只是担心买入后,楼市会不会继续下行。
其实,从宏观角度上看,相关部门也在抓紧稳楼市,相信不久的将来,楼市能及时稳住。
然后看一下边缘板块,对于极限刚需来说,如果是地缘客户,能以一个很低的价格入手,至少不会再有大幅度下跌的可能了。
八九千的单价,次新房产品,纯商社区,头部房企的高端系列,难道还能跌到三四千吗?
这么说吧,在同时间周期里,在好地段买了改善产品,其跌幅的总额早就超过边缘板块一套房的总价了。
如果换一种心态,对于极限刚需,有自住需求的人来说,考虑一下边缘板块的高端社区,虽然通勤远一点,但是居住体验感不错,应该会有人接受吧。
一句话总结,没有不能买的房子,只要符合自身需求,价格到位,都可以当做考虑目标。
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